Планът на лейбъристите за изграждане на 1,5 млн. жилища – може ли да бъде доставен?

26/09/2024 08:49

Жителите на Нортстоу в Кеймбриджшър са получили много уверения.
Планът е за повече от 10 000 нови жилища за 26 000 души като част от първия нов град във Великобритания, откакто Милтън Кийнс е построен преди шест десетилетия.
Шест години след като хората за първи път се преместиха в 1480-те домове, построени досега, има три училища, кръчма и някои други съоръжения - но няма магазини или GP хирургия.
Лейбъристите избраха Нортстоу по име като част от обещанието си да построят 1,5 милиона домове през първите си пет години на власт.
В края на август тя разкри планове заускорител на нови жилища“, който канцлерът Рейчъл Рийвс описва катозадача за ускоряване на застояли жилищни обекти“ като Northstowe.
Не само планира реформи, които правителството наблюдава.
На конференцията на лейбъристите тази седмица министърът на жилищното строителство Анджела Райнър заяви пред Би Би Си, че иска да видинай-голямата вълна от общински жилища от едно поколение и това е, което искам да се измерва".
Лейбъристите се надяват, че грандиозният тласък в жилищното строителство ще намали цените – нещо крайно необходимо за много млади хора, които не могат да си позволят да купуват или наемат.
В сравнение с годишните доходи, жилищата не са били толкова скъпи в Англия и Уелс повече от век.
Междувременно одобренията за планиране са на най-ниското си ниво от началото на записите през 1979 г.
Но дали плановете на лейбъристите наистина ще променят нещо?
Или рискува да направи същите грешки като предишното правителство?
Говорете с тези вътре в индустрията и ще чуете притеснения.
Предложената планова реформа е това, върху което лейбъристите са се концентрирали най-много до момента.
Тя иска да въведе отново жилищните цели за съветите и да улесни разработчиците да надграждат върху така нареченитесиви“ части на зеления пояс.
"Скоро ще изложим планове за ускоряване и рационализиране на процеса на планиране още повече", заяви говорител на жилищното министерство пред Би Би Си.
Въпреки това, планирането на реформите може да постигне само толкова много – без значение колко широкообхватни са те.
Докато лейбъристите могат да променят политиките за това кои сайтове трябва да получат одобрение за планиране и да наемат повече хора, за да ускорят одобренията за планиране, когато става въпрос за поставяне на пики в земята, повечето нови жилища във Великобритания се строят от шепа големи строители на къщи.
А правителството не може да им каже кога и колко да построят.
Ако икономиката се справя добре и лихвените проценти са ниски, строителите на жилища обичат да доставят жилища, защото са уверени, че хората ще ги купят.
Ако лихвените проценти са високи, както са в момента, те са склонни да се забавят.
"Броят на къщите, които са построени, е много по-тясно свързан с БВП, отколкото е с желанията на политиците да ги построят", казва Питър Бил, жилищен автор и журналист.
Той описва 1,5-метровата цел като "глупаво обещание" и посочва, че разработчиците не доставят услуга според това колко британците се нуждаят от нея.
Както всеки друг бизнес, те го правят за печалба.
Това обяснява защо големите строители на къщи са доставяли по-малко жилища през последните няколко години.
По-рано този месец Barratt Developments, най-големият строител на жилища в Обединеното кралство, отбеляза спад в завършванията в най-новите си резултати и заяви, че ще построи още по-малко жилища през следващата година.
В него се казва, че "натискът върху разходите за живот, много по-високите лихви по ипотеките и ограниченото потребителско доверие" вредят на търсенето на жилища.
Що се отнася до Northstowe, има разочарование от предложението на правителството, че сайтът е "замразен" и се нуждае от работна група за планиране, за да го "ускори".
Източник, близък до местния съвет, посочи скорошния напредък – Homes England, Keepmoat и Capital&Centric подписаха споразумение за доставка на 3000 жилища и нов градски център в Нортстоу през юли – и казаха, че скоростта на доставка там зависи от пазара, а не от системата за планиране.
"Няма проблеми с планирането", добави източникът.
Вместо да обвинят системата за планиране, някои обвиняват големите строители на земя в банковото дело – седящи на сайтове, които вече имат разрешение за планиране, но отказват да се градят върху тях, докато почувстват, че пазарните условия означават, че могат да реализират максимална печалба.
"Един от големите въпроси е монополизирането на жилищния пазар", казва Елизабет Бъндред-Удар, директор по политиката в Кампанията за защита на селските райони в Англия.
"Големите строители на къщи не искат да наводнят пазара, защото тогава цените ще паднат." Тя казва, че правителството може да се справи с това, като подкрепи по-малките строители на къщи, които според нея са склонни да бъдат подкрепяни повече от местните хора, особено в селските райони.
Контрааргументът е, че големите строители на къщи савземачи на цени", а непроизводители на цени", защото повечето от жилищата, купени и продавани във Великобритания, са втора ръка.
Това е продажната цена на тези домове втора употреба, а не капризите на големите строители на къщи, което определя цената на домовете, мисълта отива.
И разработчиците ще твърдят, че те не са пречката.
Говорител на Home Builders Federation (HBF), лобистката група, която представлява големите строители на жилища, описва идеята за поземлено банкиране катомит“, твърдейки, че това, което блокира по-малките строители на жилища, енарастващите сложности, бюрокрацията, регулаторните разходи и закъсненията в процеса на планиране“.
Възгледът на Органа за конкуренция и пазари (CMA) е, чечервената лента" и нашата свръхзависимост от големите строители на къщи са виновни.
Сложната и непредсказуема система за планиране, заедно с ограниченията на спекулативното частно развитие, е отговорна за устойчивите при доставката на нови домове", заключи той след едногодишно проучване дали големите строители на къщи контролират пазара.
С други думи, въпреки че плановата реформа на лейбъристите може да помогне за преместването на циферблата на жилищата, е малко вероятно да бъде достатъчна.
Трудът се фокусира и върху социалните жилища.
Освен че обещава най-голямото увеличение на социалното жилищно строителство от едно поколение, тя има за цел да промени законодателството за правото на закупуване, за да улесни съветите да купуват или строят социални жилища с парите, които правят от продажбите.
"Единственият начин да стигнете някъде близо до 1,5 милиона домове е като налеете милиарди лири в строителството на домове за по-бедните хора", твърди г-н Бил.
През по-голямата част от 20 век съветите играят голяма роля в изграждането на жилища, доставяйки до 80% от жилищата през някои години, но между 80-те и 2000-те години социалните жилища се сриват, тъй като правителствата избират приватизацията.
Днес съветите доставят част от новите домове, като по-голямата част се доставя от големите частни строители на къщи.
Практически единствените социални жилища, които са били построени през последните три десетилетия, са от жилищни асоциации.
Ако на съветите се дадат пари за изграждане на социални жилища, активистите твърдят, че ще се върнат в доходите от наем.
Първоначалната инвестиция, необходима за това, може да бъде повече от очакваното, тъй като стремежът за изграждане на 1,5 милиона жилища само за пет години може да доведе до повишаване на разходите за материали и труд.
И дори да оставим настрана въпроса за разходите, построените от съвета жилища не са сребърен куршум.
Липсата на опит за развитие на жилища в съветите означава, че добронамерените планове могат да се объркат в бързаме.
През 2014 г. съветът на Кройдън създава компания, наречена Brick by Brick, която според него ще осигури достъпни жилища за жителите си.
Вместо това компанията се срива седем години по-късно, като доклад на съвета приписва това на недостатъци в управлението.
Одиторите заявиха, че проваленото начинание е една от причините Кройдън да изпадне в несъстоятелност през 2021 г.
Съветът ще обяви банкрут още два пъти.
"Лошото представяне на компанията, съчетано с неуспехи в управлението, допринесе за текущата дългова позиция на съвета от 1,4 млрд. паунда в общия фонд", заяви говорител пред Би Би Си, добавяйки: "Съветът оттогава работи неуморно, за да ограничи загубите." Кройдън продаде крайната собственост Brick by Brick през юни.
Има и друг начин.
В Нортстоу жилищата quango Homes England си партнират с частния сектор.
Идеята е, че правителството може да намали собствените си разходи, като същевременно се възползва от експертизата на индустрията.
Това се опитва да постигне и кметът на Лондон с частния разработчик Pocket Living.
Заедно те са градивни блокове от апартаменти, където всички жилища отговарят на официалното определение за достъпни – 80% от пазарната стойност – както за отдаване под наем, така и за продажба.
Един от водещите им проекти е в Кройдън.
Пол Рикард, управляващ директор на Pocket Living, смята, че правителството трябва да направи повече, за да помогне на по-малки компании като неговата, което би могло да помогне за справяне с опасенията за монопол в жилищното строителство.
"Ако секторът на МСП не бъде подкрепен, той ще изчезне", казва г-н Рикард, посочвайки, че предишното правителство е похарчило милиарди за схемата "Помощ за закупуване", където ефективно е дало на купувачите за първи път парични безвъзмездни средства в момента на покупката.
Той казва, че правителството може вместо това да пренасочи тези пари към социални жилища.
"Не може да има субсидирани жилища без субсидия", казва той.
Партньорството също има своите недостатъци.
Докато Pocket Living домовете отговарят на официалното определение за достъпни, 80% от пазарната стойност все още е недостижима за много хора.
Г-н Рикард изчислява, че преди две десетилетия, когато предприемачът започва да строи, около 40% от целевия пазар може да си позволи Pocket Living домове.
Сега, той смята, че цифрата е по-малко от 8%.
Някои домове са построени, които са по-достъпни, с цени, базирани на местните доходи, а не на пазарната стойност, които Pocket Living може да достави порадиотносително ниските си маржове".
Въпреки това, компанията все още трябва да обмисли това, което има смисъл от гледна точка на бизнеса.
"Идва момент, в който схемата просто не е изпълнима", казва г-н Рикард.
Накратко, има недостатъци на всички стандартни идеи за доставка на жилища: промените в системата за планиране само правят толкова много, социалните жилища струват пари, а частните предприемачи трябва да реализират печалба.
Други предполагат, че едностранчивият фокус върху изграждането на 1,5 млн. жилища през следващите пет години не е правилният подход за решаване на жилищната криза.
Например, доклад на фондация Joseph Rowntree (JRF), публикуван през март, препоръчва на правителството и съветите да купуват жилища от наемодателите, за да ги пуснат на много по-евтини наеми.
Това също ще струва пари, но JRF казва, че съветите ще направят това обратно от доходите от наем и от спестените пари, които не разчитат на наемодателите да подслонят най-уязвимите си чрез временно настаняване - нещо, което вече струва на съветите милиарди.
JRF казва, че това може да допълни съществуващото развитие на социалните жилища и ще помогне да се даде на милиони хора по-евтино място за живеене, което в крайна сметка е проблемът в основата на жилищната криза.
Идеи като тези остават в периферията на политиката и лейбъристите вероятно все още ще трябва да доставят нови жилища на места като Нортстоу, където домовете могат да бъдат построени в мащаб, за да се справят с жилищната криза.
Но решения като тези от JRF показват гамата от налични опции.
Милионите британци, които не могат да си позволят да купуват или да наемат собствените си домове, могат да благодарят на правителството, че мисли извън кутията.
BBC InDepth е новият дом на уебсайта и приложението за най-добър анализ и експертиза от нашите топ журналисти.
Под отличителна нова марка, ние ще ви донесе нови перспективи, които оспорват предположения, и дълбоко отчитане на най-големите въпроси, за да ви помогне да осмислите един сложен свят.
И ние ще покажем провокиращо мисълта съдържание от цяла BBC Sounds и iPlayer също.
Започваме с малки, но мислещи големи и искаме да знаем какво мислите - можете да ни изпратите обратна връзка, като кликнете върху бутона по-долу.

Other Articles in Finance

News Image
"Просто плати", казва Пощата скандална жертва

Жертвата на скандала "Пощенска служба Хоризонт" Джо Хамилтън е налетяла на забавянето на компенсациите за поддиректорите, заявявайки, че правителството трябва просто да си плати. Това става, след като министърът на пощите Гарет Томас каза, че не всички плащания ще бъдат направени до март следващата...

Read more
News Image
Канцлерката казва, че трябва да събере 20 млрд. паунда.

Вие сте канцлерът. Искате около 20 млрд. паунда допълнителни данъчни приходи всяка година. И така, как трябва да отидете за да го намерите? Ние сме само на няколко седмици от решаващия първи бюджет на правителството на 30 октомври и е ясно, че канцлерът Рейчъл Рийвс възнамерява да събере пари. Има ч...

Read more
News Image
Млечната индустрия се бори да набере следващото поколение

Млечните ферми се борят да привлекат млади хора, които да се присъединят към индустрията, според експерти. Стартира набиране на персонал на ежегодното Dairy Show, което се провежда в Royal Bath и West Showground близо до Шептън Малет в Съмърсет. Рути Питърсън, мениджър на кариерата в Института по зе...

Read more
News Image
Водните компании "не успяват да отговорят на притесненията на клиентите"

Орган, представляващ клиентите на водните компании, заяви, че жалбите са се увеличили с почти една трета, тъй като не се обръща внимание на опасенията. Съветът за потребителите на вода (CCW) заяви, че е обработил 7 977 жалби през последната година от хора, които са изчерпали процеса на подаване на ж...

Read more
News Image
Пощальонът, осъден за убийството на жена си, иска обжалване.

Бивш заместник-пощальон, излежаващ доживотен затвор за убийството на жена си, прави още един опит да обжалва присъдата си, като твърди, че разследването на Пощата е хвърлило нова светлина върху неговия случай. Робин Гарбът е признат за виновен през 2011 г. за убийството на съпругата си Даяна в дома...

Read more
News Image
Банките ще задържат подозрителните плащания за четири дни

Банките ще имат правомощия да спират плащанията за до четири дни, за да им дадат повече време за разследване на измами, заяви правителството. Понастоящем трансферите трябва да бъдат обработени или отказани до края на следващия работен ден, но новият закон ще позволи удължаване с още три дни. В продъ...

Read more
News Image
Лихвите може да паднат по-бързо, загатва шефът на банката

Bank of England може да бъде "малко по-агресивна" по отношение на намаляването на лихвените проценти, според нейния управител. Андрю Бейли каза, че скоростта, с която се намаляват разходите по заеми, ще зависи от темпа на инфлацията. Банката намали лихвените проценти от 5,25% на 5% през август, коет...

Read more
News Image
Жертва на скандала в Пощата: "Просто плати"

Жертвата на скандала "Пощенска служба Хоризонт" Джо Хамилтън е налетяла на забавянето на компенсациите за поддиректорите, заявявайки, че правителството трябва просто да си плати. Това става, след като министърът на пощите Гарет Томас каза, че не всички плащания ще бъдат направени до март следващата...

Read more
News Image
Бившият директор на "Хародс" няма да поеме главната работа във "Фенуик".

Дългогодишен бивш изпълнителен директор на Harrods, е решил да не става шеф на универсалния магазин Fenwick, въпреки че трябва да започне този месец, научи BBC. Найджъл Блоу работи в Harrods в продължение на 14 години от 1992 до 2007 г., период, когато луксозният лондонски магазин е собственост на М...

Read more
News Image
Ирландското правителство обявява намаляване на данъците в предизборния бюджет

Финансовият министър на Република Ирландия обяви намаляване на личните данъци и издръжката на живота в раздаден предизборен бюджет. Нарастват спекулациите, че изборите ще се проведат преди Коледа. Официалните данни, публикувани миналата седмица, предполагат, че Ирландия ще има бюджетен излишък от 25...

Read more