A los residentes de Northstowe en Cambridgeshire se les han dado muchas garantías.
El plan es para más de 10.000 nuevos hogares para 26,000 personas como parte de la primera ciudad nueva del Reino Unido desde que Milton Keynes fue construido hace seis décadas.
Seis años después de que la gente se mudara por primera vez a las 1.480 casas construidas hasta ahora, hay tres escuelas, un pub y algunas otras instalaciones, pero no hay tiendas ni cirugía GP.
La mano de obra ha destacado a Northstowe por su nombre como parte de su promesa de construir 1,5 millones de viviendas durante sus primeros cinco años en el poder.
A finales de agosto, reveló los planes para un “acelerador de nuevos hogares”, que la canciller Rachel Reeves ha descrito como un “fuerza de tareas para acelerar los sitios de viviendas estancadas” como Northstowe.
No es sólo la planificación de las reformas lo que el gobierno tiene en su ojo.
En la conferencia Laborista de esta semana, la secretaria de Vivienda, Angela Rayner, dijo a la BBC que quiere ver “la mayor ola de viviendas municipales en una generación y eso es lo que quiero medir”.
El trabajo espera que su gran impulso de construcción de viviendas reduzca los precios, algo que se necesita con urgencia para muchos jóvenes que no pueden permitirse comprar o alquilar.
En relación con los ingresos anuales, la vivienda no ha sido tan cara en Inglaterra y Gales desde hace más de un siglo.
Mientras tanto, las aprobaciones de planificación son el número más bajo desde que los registros comenzaron en 1979.
Pero, ¿realmente los planes laboristas harán mucha diferencia?
¿O corre el riesgo de cometer los mismos errores que el gobierno anterior?
Habla con los que están dentro de la industria, y escuchas preocupaciones.
La revisión de la planificación propuesta es en la que el Laborismo se ha concentrado más hasta ahora.
Quiere reintroducir objetivos de vivienda para los consejos y facilitar a los desarrolladores la construcción de las llamadas partes “grises” del cinturón verde.
“Pronto elaboraremos planes para acelerar y racionalizar aún más el proceso de planificación”, dijo un portavoz del departamento de vivienda a la BBC.
Sin embargo, las reformas de planificación sólo pueden lograr tanto, por muy amplias que sean.
Aunque el Laborismo puede cambiar las políticas sobre qué tipo de sitios deberían obtener aprobación de planificación y emplear a más personas para acelerar las aprobaciones de planificación, cuando se trata de poner picas en el suelo, la mayoría de las nuevas viviendas en el Reino Unido son construidas por un puñado de grandes constructores de casas.
Y el gobierno no puede decirles cuándo y cuánto construir.
Si la economía va bien y las tasas de interés son bajas, a los constructores de casas les gusta entregar casas porque están seguros de que la gente las comprará.
Si las tasas de interés son altas, como lo son en este momento, tienden a disminuir.
“El número de casas que se construyen está mucho más estrechamente alineado con el PIB que con los deseos de los políticos de construirlas”, dice Peter Bill, autor de viviendas y periodista.
Describe el objetivo de 1.5m como una "promesa tonta" y señala que los desarrolladores no ofrecen un servicio de acuerdo a la cantidad de británicos lo necesitan.
Al igual que cualquier otro negocio, lo hacen con fines de lucro.
Esto explica por qué los grandes constructores han estado entregando menos casas en los últimos dos años.
A principios de este mes, Barratt Developments, el constructor de viviendas más grande del Reino Unido, publicó una caída en sus resultados más recientes y dijo que construiría aún menos casas el próximo año.
Dijo que “las presiones sobre el costo de la vida, las tasas de hipoteca mucho más altas y la limitada confianza de los consumidores” estaban perjudicando la demanda de vivienda.
En cuanto a Northstowe, hay frustración con la sugerencia del gobierno de que el sitio está “estacionado” y necesita un grupo de trabajo de planificación para “acelerarlo”.
Una fuente cercana al consejo local señaló el progreso reciente –Homes England, Keepmoat y Capital&Centric firmaron un acuerdo para entregar 3.000 casas y un nuevo centro de la ciudad en Northstowe en julio – y dijo que la velocidad de entrega allí depende del mercado, no del sistema de planificación.
“No hay problemas de planificación”, agregó la fuente.
En lugar de culpar al sistema de planificación, algunos acusan a los grandes constructores de casas de la banca de la tierra – sentados en sitios que ya tienen permiso de planificación pero se niegan a construir sobre ellos hasta que sienten que las condiciones del mercado significan que pueden obtener el máximo beneficio.
“Uno de los grandes problemas es la monopolización del mercado de la vivienda”, dice Elizabeth Bundred-Woodard, directora de políticas de la Campaña para Proteger la Inglaterra Rural.
“Los grandes constructores de viviendas no quieren inundar el mercado porque entonces los precios caerían”. Dice que el gobierno podría hacer frente a esto apoyando a los constructores de viviendas más pequeños, a quienes dice que tienden a recibir más apoyo de la población local, particularmente en las zonas rurales.
El contraargumento es que los grandes constructores de casas son “apropiados” en lugar de “aseguradores de precios”, porque la mayoría de las casas compradas y vendidas en el Reino Unido son de segunda mano.
Es el precio de venta de esas casas de segunda mano en lugar de los caprichos de los grandes constructores de casas que determinan el precio de las casas, el pensamiento va.
Y los desarrolladores argumentarían que no son el obstáculo.
Un portavoz de la Federación de Constructores de Hogares (HBF), el grupo de lobby que representa a los grandes constructores de casas, describió la idea de la banca de tierras como un “mito”, afirmando que lo que está bloqueando a los constructores de casas más pequeños en su lugar es “las complejidades crecientes, la burocracia, los costos regulatorios y los retrasos en el proceso de planificación”.
La opinión de la Autoridad de la Competencia y los Mercados (CMA) es que “la cinta roja” y nuestra dependencia excesiva de los grandes constructores de casas son ambos culpables.
“El complejo e impredecible sistema de planificación, junto con las limitaciones del desarrollo privado especulativo, es responsable de la persistente entrega de nuevos hogares”, concluyó después de un estudio de un año sobre si los grandes constructores de viviendas controlan el mercado.
En otras palabras, aunque la revisión de la planificación de Laborismo podría ayudar a mover el dial en la vivienda, es poco probable que sea suficiente.
El trabajo también se centra en la vivienda social.
Además de prometer el mayor aumento en la construcción de viviendas sociales en una generación, pretende cambiar la legislación Derecho a Comprar para facilitar a los consejos la compra o construcción de viviendas sociales con el dinero que ganan de las ventas.
“La única manera de llegar a casi 1,5 millones de hogares es vertiendo miles de millones de libras en la construcción de hogares para la gente más pobre”, argumenta el Sr. Bill.
Durante la mayor parte del siglo XX, los consejos desempeñaron un papel importante en la construcción de viviendas, entregando hasta el 80% de las viviendas en algunos años, pero entre los años 80 y 2000 la entrega de viviendas sociales se desplomó mientras los gobiernos optaron por la privatización.
Hoy en día, los consejos entregan una fracción de nuevos hogares, con el volumen entregado por los grandes constructores privados.
Prácticamente la única vivienda social que se ha construido en las últimas tres décadas ha sido de asociaciones de vivienda.
Si a los consejos se les da el dinero para construir viviendas sociales, los activistas argumentan que lo harán de nuevo en ingresos de alquiler.
Sin embargo, la inversión inicial necesaria para ello podría ser más de lo esperado, ya que el impulso para construir 1,5 millones de viviendas en tan solo cinco años podría provocar un aumento de los costes materiales y laborales.
E incluso dejando a un lado la cuestión de los gastos, la vivienda construida por el consejo no es una bala de plata.
La falta de experiencia en el desarrollo de la vivienda en los consejos significa que los planes bien intencionados pueden salir mal de prisa.
En 2014, el consejo de Croydon creó una empresa llamada Brick by Brick, que dijo que proporcionaría viviendas asequibles para sus residentes.
En cambio, la empresa se derrumbó siete años después, y un informe del consejo lo atribuyó a deficiencias en la gobernanza.
Los auditores dijeron que la empresa fallida fue una de las razones por las que Croydon cayó en bancarrota en 2021.
El consejo seguiría declarándose en quiebra dos veces más.
“El pobre desempeño de la compañía, combinado con las fallas de gobierno, contribuyó a la actual posición de deuda del consejo de £1.400 millones en el fondo general”, dijo un portavoz a la BBC, añadiendo: “El consejo ha trabajado incansablemente desde entonces para limitar las pérdidas incurridas”. Croydon vendió la última propiedad de Brick por Brick en junio.
Hay otra manera.
En Northstowe, la vivienda quango Homes Inglaterra se asocia con el sector privado.
La idea es que el gobierno puede reducir sus propios costos al mismo tiempo que se beneficia de la experiencia de la industria.
También es lo que el alcalde de Londres está tratando de lograr con el desarrollador privado Pocket Living.
Juntos, están construyendo bloques de pisos donde todas las viviendas cumplen con la definición oficial de asequible – 80% del valor de mercado – tanto para alquiler como para venta.
Uno de sus proyectos insignia está en Croydon.
Paul Rickard, director general de Pocket Living, cree que el gobierno necesita hacer más para ayudar a empresas más pequeñas como la suya, lo que podría ayudar a abordar las preocupaciones acerca de un monopolio de construcción de viviendas.
“Si el sector de las PYME no recibe apoyo, se va a extinguir”, dice Rickard, señalando que el gobierno anterior gastó miles de millones en el programa Help to Buy, donde efectivamente dio subvenciones en efectivo a los compradores por primera vez en el momento de la compra.
Dice que el gobierno podría en cambio redirigir ese dinero hacia la vivienda social.
“No se puede tener una vivienda subvencionada sin subsidio”, dice.
Sin embargo, la asociación también tiene sus defectos.
Mientras que los hogares Pocket Living cumplen con la definición oficial de asequible, el 80% del valor de mercado todavía está fuera del alcance de muchas personas.
El Sr. Rickard calcula que hace dos décadas, cuando el desarrollador comenzó a construir, alrededor del 40% de su mercado objetivo podría permitirse viviendas Pocket Living.
Ahora, piensa que la cifra es menos del 8%.
Algunas viviendas se han construido que son más asequibles, con precios basados en los ingresos locales en lugar de valor de mercado, que Pocket Living puede ofrecer debido a sus "margenes relativamente bajos".
Sin embargo, la empresa todavía tiene que considerar lo que tiene sentido desde una perspectiva empresarial.
“Llega un punto en el que un esquema no es factible”, dice Rickard.
En resumen, hay desventajas en todas las ideas estándar de entrega de viviendas: los cambios en el sistema de planificación sólo hacen mucho, la vivienda social cuesta dinero, y los desarrolladores privados necesitan obtener beneficios.
Otros han sugerido que el enfoque correcto para resolver la crisis de la vivienda no es centrarse exclusivamente en la construcción de viviendas de 1,5 millones de personas en los próximos cinco años.
Por ejemplo, un informe de la Fundación Joseph Rowntree (JRF) publicado en marzo recomienda que el gobierno y los consejos compren casas a los propietarios para dejarlas salir en alquileres mucho más baratos.
Esto, también, costaría dinero, pero el JRF dice que los consejos lo recuperarían de los ingresos de alquiler y del dinero ahorrado no dependiendo de los propietarios para albergar a su más vulnerable a través de alojamiento temporal, algo que ya está costando miles de millones de consejos.
El JRF dice que esto podría complementar el desarrollo de viviendas sociales existentes, y ayudaría a dar a millones de personas un lugar más barato para vivir, que es en última instancia el problema en el corazón de la crisis de la vivienda.
Ideas como estas siguen estando al margen de la formulación de políticas, y es probable que el Laborismo todavía tenga que ofrecer nuevas viviendas en lugares como Northstowe, donde las viviendas pueden construirse a gran escala para hacer frente a la crisis de la vivienda.
Pero soluciones como las del JRF muestran la gama de opciones disponibles.
Los millones de británicos que no pueden permitirse comprar o alquilar sus propias casas pueden agradecer al gobierno por pensar fuera de la caja.
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