Le projet du travail de construire 1,5 m de maisons – peut-il être livré?

26/09/2024 08:49

Les résidents de Northstowe dans le Cambridgeshire ont reçu beaucoup d'assurances.
Le plan est pour plus de 10 000 maisons neuves pour 26 000 personnes dans le cadre de la première nouvelle ville du Royaume-Uni depuis Milton Keynes a été construit il y a six décennies.
Six ans après avoir emménagé dans les 1 480 maisons construites jusqu'à présent, il y a trois écoles, un pub et d'autres installations – mais pas de magasins ni de chirurgie GP.
Le travail a désigné Northstowe par son nom dans le cadre de son engagement à construire 1,5 million de maisons au cours de ses cinq premières années au pouvoir.
À la fin du mois d'août, il a révélé des plans pour un nouvel accélérateur de maisons, que la Chancelière Rachel Reeves a décrit comme une force de travail pour accélérer les sites de logements décrochés, comme Northstowe.
Il ne s'agit pas seulement de planifier des réformes sur lesquelles le gouvernement a son attention.
Lors de la conférence sur le travail cette semaine, la secrétaire au logement Angela Rayner a dit à la BBC qu'elle voulait voir la plus grande vague de logements du conseil d'une génération et c'est sur cela que je veux être mesuré.
La main-d'oeuvre espère que son grand effort de construction de maisons réduira les prix – quelque chose dont beaucoup de jeunes n'ont pas les moyens d'acheter ou de louer.
Par rapport aux revenus annuels, le logement n'est pas aussi cher en Angleterre et au pays de Galles depuis plus d'un siècle.
Entre-temps, le nombre d'approbations de planification est le plus faible depuis le début des dossiers en 1979.
Mais les plans du Labour's feront - ils vraiment beaucoup de différence?
Ou risque-t-il de commettre les mêmes erreurs que le gouvernement précédent?
Parlez à ceux de l'industrie, et vous entendez des préoccupations.
La révision de la planification proposée est ce que le travail a concentré le plus jusqu'à présent.
Il veut réintroduire des objectifs de logement pour les conseils et rendre plus facile pour les promoteurs de construire sur des parties dites --griy---de la ceinture verte.
Nous allons bientôt élaborer des plans pour accélérer et rationaliser encore plus le processus de planification, a déclaré un porte-parole du département du logement à la BBC.
Cependant, les réformes de planification ne peuvent que réaliser autant – peu importe leur ampleur.
Alors que le travail peut changer les politiques sur quels types de sites devraient obtenir l'approbation de la planification et employer plus de personnes pour accélérer l'approbation de la planification, quand il s'agit de mettre des piques dans le sol, la plupart des nouveaux logements au Royaume-Uni est construit par une poignée de grands constructeurs.
Et le gouvernement ne peut pas leur dire quand et combien construire.
Si l'économie se porte bien et que les taux d'intérêt sont bas, les constructeurs aiment livrer des maisons parce qu'ils sont confiants que les gens les achèteront.
Si les taux d'intérêt sont élevés, comme ils le sont actuellement, ils ont tendance à ralentir.
Le nombre de maisons construites est beaucoup plus proche du PIB qu'il ne l'est avec la volonté des politiciens de les faire construire, déclare Peter Bill, un auteur et journaliste de logements.
Il décrit la cible de 1,5m comme une promesse de foolish et souligne que les développeurs ne fournissent pas un service en fonction de combien de Britons en ont besoin.
Tout comme n'importe quelle autre affaire, ils le font pour le profit.
Cela explique pourquoi les grands constructeurs de maisons ont livré moins de maisons au cours des deux dernières années.
Plus tôt ce mois-ci, Barratt Developments, le plus grand constructeur de maisons du Royaume-Uni, a affiché une baisse dans les résultats les plus récents et a déclaré qu'il allait construire encore moins de maisons l'année prochaine.
Elle a déclaré que les pressions sur le coût de la vie, des taux hypothécaires beaucoup plus élevés et une confiance limitée des consommateurs expliquaient que la demande de logements était compromise.
Quant à Northstowe, il y a frustration avec la suggestion du gouvernement que le site est totalisé et a besoin d'un groupe de travail de planification pour l'accélérer.
Une source proche du conseil local a signalé des progrès récents – Homes England, Keepmoat et Capital&Centric ont signé un accord pour livrer 3 000 maisons et un nouveau centre-ville à Northstowe en juillet – et a déclaré que la vitesse de livraison y dépend du marché, et non du système de planification.
Il n'y a pas de problèmes de planification, la source a ajouté.
Plutôt que de blâmer le système de planification, certains accusent les grands constructeurs de terrains bancaires – assis sur des sites qui ont déjà une autorisation de planification mais refusant de construire sur eux jusqu'à ce qu'ils sentent les conditions du marché signifient qu'ils peuvent faire le maximum de profit.
L'un des grands enjeux est la monopolisation du marché du logement, déclare Elizabeth Bundred-Woodard, directrice politique de la Campagne pour la protection de l'Angleterre rurale.
Elle dit que le gouvernement pourrait s'y attaquer en soutenant les petits constructeurs, qui, selon elle, ont tendance à être davantage soutenus par les populations locales, en particulier dans les zones rurales.
Le contre-argument est que les grands constructeurs de maisons sont des preneurs de prix plutôt que des fabricants de prix, parce que la plupart des maisons achetées et vendues au Royaume-Uni sont d'occasion.
C'est le prix de vente de ces maisons d'occasion plutôt que les caprices des grands constructeurs qui déterminent le prix des maisons, la pensée va.
Et les développeurs prétendraient qu'ils ne sont pas l'obstacle.
Un porte-parole de la Home Builders Federation (HBF), le groupe de lobby qui représente les grands constructeurs de maisons, a décrit l'idée de la banque foncière comme un "mythe", affirmant que ce qui bloque les plus petits constructeurs de maisons est plutôt "la complexité croissante, la paperasserie, les coûts réglementaires et les retards dans le processus de planification".
Le point de vue de l'Autorité de la concurrence et des marchés (CMA) est que la bande rouge et notre surdépendance sur les grands constructeurs d'habitation sont tous deux en faute.
Le système de planification complexe et imprévisible, ainsi que les limites du développement spéculatif privé, est responsable de la sous-livraison persistante de nouvelles maisons, il a conclu après une étude d'un an sur la question de savoir si les grands constructeurs d'habitations contrôlent le marché.
En d'autres termes, bien que la révision de la planification du travail puisse aider à déplacer le cadran sur le logement, il est peu probable qu'il suffise.
Le travail met également l'accent sur le logement social.
En plus d'engager la plus grande augmentation de la construction de logements sociaux d'une génération, il vise à modifier la législation sur le droit d'achat pour faciliter l'achat ou la construction de logements sociaux par les conseils avec l'argent qu'ils gagnent à partir des ventes.
Pour M. Bill, la seule façon d'arriver près de 1,5 m de maisons est de verser des milliards de livres dans la construction de maisons pour les plus pauvres.
Pendant la majeure partie du XXe siècle, les conseils ont joué un rôle important dans la construction de logements, fournissant jusqu'à 80 % des logements au cours de certaines années, mais entre les années 1980 et 2000, la fourniture de logements sociaux a chuté au fur et à mesure que les gouvernements optaient pour la privatisation.
Aujourd'hui, les conseils délivrent une fraction des maisons neuves, le gros étant livré par les grands constructeurs privés.
Pratiquement, le seul logement social construit au cours des trois dernières décennies provient d'associations de logement.
Si les conseils reçoivent l'argent nécessaire à la construction de logements sociaux, les militants affirment qu'ils le retrouveront dans leurs revenus locatifs.
L'investissement initial nécessaire à cette fin pourrait être plus important que prévu, bien que l'effort de construction de 1,5 million de maisons en seulement cinq ans puisse entraîner une hausse des coûts matériels et de la main-d'oeuvre.
Et même en mettant de côté la question des dépenses, le logement construit par le conseil n'est pas une balle d'argent.
Le manque d'expertise en matière de développement du logement dans les conseils signifie que des plans bien intentionnés peuvent mal tourner à la hâte.
En 2014, le conseil de Croydon a créé une société appelée Brick by Brick, qui, selon lui, offrirait des logements abordables à ses résidents.
Au lieu de cela, l'entreprise s'est effondrée sept ans plus tard, avec un rapport du conseil attribuant cela à des lacunes dans la gouvernance.
Les vérificateurs ont déclaré que l'échec de l'entreprise était l'une des raisons pour lesquelles Croydon est tombé en faillite en 2021.
Le conseil continuerait à déclarer faillite deux fois de plus.
La mauvaise performance de l'entreprise, combinée à des défaillances de gouvernance, a contribué à la position actuelle de la dette du conseil de £1,4 milliards sur le fonds général, un porte-parole a déclaré à la BBC, ajoutant: -Le conseil a depuis travaillé inlassablement pour limiter les pertes encourues.
Il y a un autre moyen.
À Northstowe, le quango Homes England s'associe au secteur privé.
L'idée est que le gouvernement peut réduire ses propres coûts tout en bénéficiant de l'expertise de l'industrie.
C'est aussi ce que le maire de Londres essaie de réaliser avec le développeur privé Pocket Living.
Ensemble, ils construisent des blocs d'appartements où toutes les maisons répondent à la définition officielle d'un prix abordable – 80% de la valeur marchande – pour le loyer et la vente.
L'un de leurs projets phares est à Croydon.
Paul Rickard, directeur général de Pocket Living, croit que le gouvernement doit faire plus pour aider les petites entreprises comme la sienne, ce qui pourrait aider à répondre aux préoccupations au sujet d'un monopole de la construction de maisons.
Si le secteur des PME n'est pas soutenu, il va disparaître, dit M. Rickard, soulignant que le gouvernement précédent a dépensé des milliards pour le programme d'aide à l'achat, où il a effectivement accordé des subventions en espèces aux premiers acheteurs au point d'achat.
Il dit que le gouvernement pourrait plutôt réorienter cet argent vers le logement social.
Vous ne pouvez pas avoir des logements subventionnés sans subvention, dit-il.
Mais le partenariat a aussi ses défauts.
Alors que les maisons Pocket Living répondent à la définition officielle d'un prix abordable, 80 % de la valeur marchande est toujours hors de portée pour de nombreuses personnes.
M. Rickard estime qu'il y a deux décennies, lorsque le promoteur a commencé à construire, environ 40 % de son marché cible pouvait se permettre des maisons Pocket Living.
Maintenant, il pense que le chiffre est inférieur à 8%.
Certaines maisons ont été construites qui sont plus abordables, avec des prix basés sur les revenus locaux plutôt que la valeur marchande, que Pocket Living peut livrer en raison de ses marges relativement faibles.
Toutefois, l'entreprise doit encore tenir compte de ce qui est logique du point de vue de l'entreprise.
"Il arrive un point où un régime n'est tout simplement pas réalisable," dit M. Rickard.
En bref, il y a des inconvénients à toutes les idées standard de fourniture de logements: les changements au système de planification ne font que beaucoup, le logement social coûte de l'argent, et les promoteurs privés doivent faire un profit.
D'autres ont laissé entendre qu'un seul souci de construire 1,5 million de maisons au cours des cinq prochaines années n'est pas la bonne approche pour résoudre la crise du logement.
Par exemple, un rapport de la Fondation Joseph Rowntree (JRF) publié en mars recommande au gouvernement et aux conseils d'acheter des maisons à des propriétaires pour les laisser sortir à des loyers beaucoup moins chers.
Cela coûterait aussi de l'argent, mais le JRF dit que les conseils feraient revenir cela à partir de revenus locatifs et de l'argent économisé sans compter sur les propriétaires pour loger ses plus vulnérables par le biais d'un logement temporaire – quelque chose qui coûte déjà des milliards de conseils.
La JRF dit que cela pourrait compléter le développement du logement social existant, et qu'il aiderait à donner à des millions de personnes un logement moins cher, ce qui est en fin de compte la question au cœur de la crise du logement.
Des idées comme celles-ci restent en marge de l'élaboration des politiques, et le travail devra probablement encore fournir de nouveaux logements dans des endroits comme Northstowe où des maisons peuvent être construites à l'échelle pour faire face à la crise du logement.
Mais des solutions telles que celles du JRF montrent la gamme d'options disponibles.
Les millions de Britanniques qui n'ont pas les moyens d'acheter ou de louer leur propre maison peuvent remercier le gouvernement d'avoir pensé à l'extérieur de la boîte.
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